Építkezési láz Budapesten: ész nélkül?

Ma már senkinek nem új hír, hogy a gazdasági válság elmúltával, a hitelezés újbóli megindulásával Budapesten felgyorsultak a lakás- és irodaépítkezések, és az elmúlt 1-2 évben ehhez számos állami beruházás is csatlakozott. 2016 végére egyre több projekt kerül nyilvánosságra, így egyre tisztább a kép arról, hogy a város mely részein számíthatunk jelentősebb építkezésekre. Ezeket áttekintve a konklúzió nagyon röviden kifejezve: a város nem látszik felkészültnek arra, hogy ezek elkészülése után hogyan is fog működni.

Ez a bejegyzés megpróbálja áttekinteni a legfontosabb beruházásokat és megbecsülni, hogy milyen hatással lesznek a városra. A gyűjtés nem teljes körű, pl. az ipari-logisztikai jellegű beruházásokat nem vizsgálja, de alkalmas arra, hogy általános képet kapjunk a helyzetről.

Nézzük tehát típusonként, mi vár Budapestre.

Lakások

2016-ban rengeteg új projekt indulását jelentették be, és a hitelezés mellett itt a CSOK is szerepet játszott a befektetési kedv fellendülésében. A legnagyobbak ezek közül ezret közelítő lakásszámmal a IX. kerületi City Home az egykori Közvágóhíd területén és a XI. kerületi, egyébként vegyes funkciójú BudaPart (a Kopaszi gát melletti 120 méteres magasházról elhíresült fejlesztés), de 500 lakás felett említhetjük még a Sasad Ligetet, a Budai Bolerót (mindkettő XI. kerület), a Corvin Atriumot (VIII. kerület), a Metrodom Panorámát Újpesten (ami 17 emeletes, fákkal zöldített lakótornyaival került be a sajtóba) és a Metrodom Parkot Kőbányán.

Metrodom Panoráma, Újpest

Ezeken kívül rengeteg kisebb-nagyobb lakófunkciójú építkezés indult vagy indul hamarosan az egészen kicsitől a 3-400 lakásos terjedelemig. Ezek területi eloszlásáról elmondható, hogy elsősorban Angyalföldön koncentrálódnak, de sok kisebb léptékű foghíjtelek-beépítés zajlik a belvárosi kerületekben, és a XI. kerület sincs nagyon lemaradva.

Összességében Budapest összefüggően beépített területén kb. 8-10 ezer lakás építése várható 4-5 éven belül. Nem egyértelmű, hogy ez mennyivel növelheti a város lakosságát, és az ide költözők honnan érkeznek majd, de valamilyen átrendeződés biztosan lesz.

Elite Park, XI. kerület

Irodák

Az irodáknál a lakásokhoz hasonlóan van néhány megaprojekt, azaz 50 és 100 ezer m2 közötti irodaterületű fejlesztések: ide sorolhatók az Árpád híd metrómegállónál tervezett magasházak és a BudaPart mellett a Kelenföldön épülő Budapest One, a Telekom Népligetnél épülő irodaháza és a Corvin sétányt lezáró irodaépületek. Továbbra is kiemelkedő a Váci úti irodafolyosó szerepe, egyedül itt kb. 200 000 m2 átadása várható, de egyre fontosabbnak látszik Kelenföld, ahol hasonló mennyiségben épülnek irodák. Emellett néhány nagyobb sugárút mellett várhatók fejlesztések (Mill Park - Soroksári út, Hillside Offices - Alkotás út), így mindösszesen kb. 500 000 m2 irodát fognak átadni a következő 3-4 évben.

Az Árpád híd metrómegállónál tervezett fejlesztés

Összességében elmondható, hogy a lakás- és irodafejlesztések szinte kizárólag a budapesti rozsdaövezetbe esnek, vagyis a magántőke valójában igen nagy szerepet vállal ezeknek a területeknek az újjáélesztésében és a város kompaktabbá tételében.

Kereskedelmi fejlesztések

Ezekből most egyedül az Etele Plaza van napirenden, az Óbudára tervezett Aquincum Center nevű plázafejlesztésről kb. egy éve, a településrendezési szerződés aláírása óta nincs hír.

Állami beruházások

A korábbiakkal szemben nagyon sok állami beruházás kezdődött vagy kezdődik el. Ide tartozik a Dagály Úszópalota, a Liget Budapest projekt keretében tervezett múzeumok, a Közszolgálati Egyetem új épületei, de az Operaház műhelybázisa, a Sorsok Háza, a Bionikai Innovációs Központ és a MűPa melletti konferenciaközpont is.

A Közszolgálati Egyetem új épületei az Orczy-kert Nagyvárad tér felőli oldalán

Eközben az olyan kevésbé ismert (bár feltehetően kisebb forgalmat vonzó) nyalánkságokról még szót sem ejtettünk, mint a Kispesti Utánpótlás Centrum (a FŐKERT egykori, parkszerű telephelyén) vagy az úszó vb-hez kapcsolódó újpesti felkészülési központ az újpesti TESCO közelében a Duna gátja mellett.

Ezekkel kapcsolatban azt a szomorú megállapítást kell tegyük, hogy míg a magánberuházások szinte mind barnamezős beruházásnak tekinthetők, az állami beruházások szinte kivétel nélkül valamilyen zöldterületen vagy annak közelében valósulnak meg. Ellenpéldaként az Operaház műhelybázisát és a Sorsok Házát említhetjük, amelyek klasszikus barnamezős hasznosítások - igaz, utóbbi épület megnyitásának dátuma máig ismeretlen.

Mivel jár mindez?

Térképen áttekintve a következő kép tárul elénk. (Feketével láthatók a metró-, bordóval a vasútvonalak, és különböző színekkel az eltérő funkciójú és nagyságú fejlesztések.)



Vagyis a Váci út már korábban is meglévő dominanciája mellett nagyon hangsúlyos tengely rajzolódik ki körülbelül a Gazdagrét-Rákóczi híd-Orczy tér tengelyen. Ezzel nem is a konkrét elhelyezkedés a fő probléma, mert ahogy említettem, a fejlesztések nagy része a barnamezős zónában zajlik, sűrűsödik a város, ami általában megkönnyíti a város működését, csökken a helyváltoztatási igény, gazdaságosabb a közművek építése, stb. A harmonikus működést az is elősegíti, hogy nincsenek kialakulóban nagyon egyfunkciós városnegyedek. Bár a Váci úti irodafolyosó ilyennek látszik, éppen ezen a környéken van a legtöbb lakásfejlesztés, csak néhány utcával beljebb. Ugyanígy jól kiegészítik egymást a IX. és a XI. kerület iroda- és lakásfejlesztései: Ferencvárosban a Duna-part az irodáké és a kultúráé, míg a parttól távolabb levő részeken lakások épülnek, Kelenföldön pedig még vegyesebb a kép.

Ha a városképet nézzük, leginkább azok az új épületek lesznek feltűnőek, amik kiemelt helyen vannak. Így pl. a Fradi-stadion elé épülő Telekom-székház, a város nyugati kapujánál épülő Budapest One, de még inkább az új magasházak az Árpád hídnál és a Kopaszi gátnál, a MűPa melletti konferenciaközpont, illetve a Ligetbe tervezett új múzeumok. Míg a legtöbb irodaház építészeti minősége legalábbis szokványos, az állami beruházások próbáltak magasabb színvonalat belőni a tervpályázatokkal, ami láthatóan csökkenőben van a továbbtervezés során (ld. a Nemzeti Galéria eltűnő pagodatetőit - feltéve ha nem sodorja el az egész projektet a népharag).

A fejlesztések területi eloszlása tehát relatíve jónak mondható, a város közlekedésére tett hatás viszont várhatóan jóval problémásabb lesz. Egyrészt van egy OTÉK nevű jogszabály Magyarországon, ami előírja, hogy minden új lakáshoz épüljön egy parkoló, és irodaházaknál is jelentős számú parkolóhelyet ír elő, mintegy alapértelmezettnek tekintve, hogy közlekedni autóval kell (mellesleg ez így országos és uniós szintű stratégiákkal is szöges ellentétben áll). Bár a gigaprojektek közül több is fontos közlekedési csomópontok közelébe települ (Népliget, Kelenföld állomás, Árpád híd metróállomás), az új építések egy része (ez a bizonyos Gazdagrét-Orczy tér tengely) közösségi közlekedéssel kifejezetten rosszul ellátott területen lesz, ami nagyon komoly terhet fog róni a városra, ha addig nem történik e téren valamilyen változás.

Miközben Budapesten 2016-ra infarktus közeli állapotba került számos közút és a metróközlekedés megbízhatósága is válságba került, jelenleg nagyon nem látszik felkészültnek a városvezetés arra, hogy ennél nagyobb forgalmat gond nélkül kezeljen.
A terhek kisebb fokú enyhítésén segíthetne akár az is, ha tovább nő a bicikli népszerűsége, de ez sem független a városvezetéstől, amelyik, mondjuk úgy, nem 100%-ig elkötelezett a legolcsóbban fejleszthető közlekedési mód felé. Miközben a felsorolt fejlesztések közül sok van a Duna közelében, ezért könnyű lenne őket két keréken megközelíteni, de a városon belüli Duna-parti kerékpározás feltételei csak nem akarnak javulni.

A közlekedés ugyanakkor csak a tünete annak, mennyire nincs végiggondolva az, hogy milyen irányban fejlődjön a város. Dokumentumok természetesen vannak, de a konkrét fejlesztések jelentős része valahogy mégsem ezekre épít. Tucatjával születnek építési engedélyek anélkül, hogy az adott beépítés városba illesztésén bármely illetékes elgondolkodott volna. És bár a beruházók egyre inkább szeretik zöldíteni projektjeiket (kommunikációban és/vagy tettekben), összességében nagyon kevés látszik abból, hogyan készül fel a város bármilyen értelemben a jövőre.

Tegyük hozzá, Budapest tényleg nincs könnyű helyzetben: az utóbbi években majdnem felére csökkent a fővárosi költségvetés, a kormány pedig ad hoc módon valósít meg fejlesztéseket a városon belül jelentős összegekből, ugyanakkor a szükséges fejlesztésekre nem biztosít forrást. Mindez azonban kifejezetten komikusnak hat, amikor a város és az ország vezetése elméletileg egy kézben van.

Bár nem minden szempontból jogos Bécshez hasonlítani magunkat, azért néha érdemes figyelni arra, ami ott folyik. Például hogy metróvonal van már ott is, ahol még csak most kezdődik a fejlesztés (Seestadt Aspern), vagy hogy a közösségi közlekedés és a kerékpározás fejlesztésével tíz év alatt majdnem a felére csökkent a városban autóval megtett utak aránya (43%-ról 27%-ra). A cél tehát már megvan. Most már csak meg kéne valósítani.

Újlakásáfa-csökkenés, 10+10 és egyéb kormányzati ötletrohamok: mi várhat Magyarország épületállományára?

Az előző év végén viharos gyorsasággal hozott meg a kormány több olyan rendelkezést, amely alapjaiban változtathatja meg a magyarországi építési beruházások dinamikáját és módját. És amire többen is felkapták a fejüket, nemcsak a szakmában, ugyanis számos végiggondolatlan, avagy végiggondolt, de szándékosan mellőzött szempont okozhat súlyos károkat a településképekben, környezetünkben, kulturális örökségünkben, az építéssel passzívan érintett felek jogaiban.

Röviden taglalnám, mik konkrétan ezek az intézkedések:

• az új lakások áfájának 27-ről 5%-ra való csökkentése és a CSOK új szabályai (10 MFt támogatás + 10 MFt kedvezményes hitel három gyerek és új építésű lakás esetén)
• 300 m2 alatti lakóépületnél az építési engedélyezés eltörlése és a helyi építési szabályzatnak való megfelelés alóli felmentés

Mi várható az építési beruházások piacán a fentiek eredményeként? Az utóbbi évek lassulása után felfuthat az új lakások építése, illetve eltolódhat a nagyobb méretű lakások irányába, mivel a CSOK feltételei meghatározzák a lakások minimális méretét is. Ez önmagában üdvözlendő lehet, mivel eddig az ingatlanárak növekedése ellenére nem akart beindulni az ingatlanok építése az alacsony megtérülés miatt. Az áfa ilyen mértékű csökkenése párosulva a CSOK támogatásaival azonban durva piactorzítást jelent a régebben épített lakások felújításával szemben. Ha ehhez hozzávesszük a lakások energetikai korszerűsítésére tervezett uniós forrás visszavonását, a lakásfelújítás lehetőségének CSOK-ból való kizárását és a műemlékvédelmi intézményrendszer "sikeres" legyengítését, akkor mélyebb elemzés nélkül is látható, hogy felújítás helyett az új építés irányába fogja eltolni a felhasználókat. De milyen hatásokkal is járhat ez pontosan?

Először is, új lakást hogy lehet építeni?

a) bontással: ez egyes esetekben elfogadható (városképbe nem illő, funkciójukat vesztett épületek, gyártelepek), viszont gyakrabban esnek áldozatul a város szövetébe beépült, sokszor értékes lakóépületek, mivel ezeknél a közművek, az utca, a tömegközlekedés, a szolgáltatások kiépítettsége mind-mind adott. A műemléki védettség a bontás alól felmentést jelenthet, de a fellazult védelem miatt manapság sokszor csak a homlokzat ússza meg (ld. Hercegprímás utcai hotel). A bontás minden esetben rengeteg építési hulladékkal jár, s környezeti mérlege csak akkor billenhet pozitív irányba, ha a régi épület energetikailag és funkcionálisan teljesen elavult. A kormány intézkedéseinek életbe lépésével sok olyan épületnél, ahol eddig a felújítás volt pénzügyileg megtérülő, most a bontás és helyette új építés lesz csábítóbb, ami számos kockázattal jár.

b) mezőgazdasági vagy érintetlen természeti területek beépítésével: azt talán nem kell magyarázni, hogy ennek milyen hátrányai vannak. Egy csökkenő lakosságú országban ahelyett, hogy a bőven rendelkezésre álló beépített területeken építenénk lakást, szűz területek belterületbe vonása csak nagyon indokolt esetben lehetne jogos. Mégis ez történik országszerte, mert elsőre olcsóbbnak tűnik, mint bezárt gyártelepek földjének megtisztítása és átalakítása lakóövezetté, valamint nem elhanyagolható szempont az emberek "kertvárosi idill" iránti vágya sem. Amikor aztán kiderül, hogy az új városrész távol esik mindentől, ezért távol vannak a szolgáltatások és emiatt felesleges közlekedési igények keletkeznek, amit tömegközlekedéssel nem lehet hatékonyan kielégíteni, akkor már késő.

A fenti folyamatokat erősítheti a 300 m2-es szabály és a CSOK új feltételei is: teljesen abszurd, hogy aki új építésű lakást vásárol (és van/lesz három gyereke), 4-szer annyi támogatást kap az államtól, mint aki használtat, és még engedélyeztetnie sem kell. És itt még nem is említettük, hogy mennyire túlhaladott és káros az ilyen típusú támogatás ahelyett, hogy ezt a pénzt bérbe adható lakások építésére fordítaná az állam, a bérleti díjakban érvényesítve a szociális, demográfiai és egyéb szempontokat: a lakástulajdon erősítésével a munkaerő mobilitása csökken, aminek éppen az ellenkezője lenne indokolt. A CSOK továbbá egyáltalán nincs tekintettel a szociális rászorultságra és az igénylő vagyoni helyzetére, a két év TB-jogviszony előírása pedig éppen azokat zárja ki, akik a legrászorultabbak, brutálisan mélyítve az eleve nagy társadalmi különbségeket.

A piac, mivel a kínálat korlátos, persze részben kompenzálhatja a támogatással segített építéseket: ha megnő az új építésű lakások iránti kereslet, akkor felmennek a telekárak is. Azt nehéz megmondani, hogy ez a bontást vagy a zöldmezős építkezéseket fogja erősíteni jobban, ám a régi épületek felújítását biztosan nem. A használt lakások ára ezzel párhuzamosan csökkenhet, így végső soron nehéz megmondani, mely társadalmi csoportok helyzetét javítja vagy rontja ez a folyamat.

Egy példa a IX. kerületből: bár a döntés még a nevezett intézkedések meghozása előtt születhetett, a sok helyen mintaprojektként idézett középső-ferencvárosi rehabilitáció következő részében a Balázs Béla utcában négy egymás melletti, korábban felújítandónak jelölt századfordulós bérházat ítéltek bontásra megfelelő befektető jelentkezése esetén (ld. a képen).

Forrás: Google Street View

Óvatosan becsülve is káosz várható a 300 m2 alatti épületek esetében, amit Koós Miklós bejegyzése nagyszerűen összefoglal: ezeknél az építkezéseknél elég lesz a bejelentés, viszont annak tartalma alapján nehéz lesz ellenőrizni, hogy a szabályoknak megfelelő épület készül-e, mert pl. az alaprajz nem része a beküldendő dokumentumoknak. A településrendezési, urbanisztikai szakma és a magyar jogrendszer arculcsapása az is, hogy a helyi építési szabályzatnak nem kell megfelelni: ha ez tényleg így lesz, akkor felkészülhetünk arra, hogy az olyan településeken, ahol például jól kidolgozott városrendezési szabályozással eddig figyeltek a harmonikus utcaképre, azt lerombolják majd a szabályok alól kibújó építkezések, nagyjából egy átlagos közel-keleti városképet eredményezve.

Összefoglalva: természetesen nem a nagyobb lakásra vágyóktól venném el a lehetőséget, ám az újlakás-építés irányába való túlzott orientáció sok környezeti kárt okozhat és tovább torzíthatja a magyar települések szerkezetét a szociális egyenlőtlenségek erősítése mellett. A 300 m2-es szabály pedig főleg kisvárosok, községek esetében változtatja szabályok nélküli játszótérré az épített környezetet.