Újlakásáfa-csökkenés, 10+10 és egyéb kormányzati ötletrohamok: mi várhat Magyarország épületállományára?

Az előző év végén viharos gyorsasággal hozott meg a kormány több olyan rendelkezést, amely alapjaiban változtathatja meg a magyarországi építési beruházások dinamikáját és módját. És amire többen is felkapták a fejüket, nemcsak a szakmában, ugyanis számos végiggondolatlan, avagy végiggondolt, de szándékosan mellőzött szempont okozhat súlyos károkat a településképekben, környezetünkben, kulturális örökségünkben, az építéssel passzívan érintett felek jogaiban.

Röviden taglalnám, mik konkrétan ezek az intézkedések:

• az új lakások áfájának 27-ről 5%-ra való csökkentése és a CSOK új szabályai (10 MFt támogatás + 10 MFt kedvezményes hitel három gyerek és új építésű lakás esetén)
• 300 m2 alatti lakóépületnél az építési engedélyezés eltörlése és a helyi építési szabályzatnak való megfelelés alóli felmentés

Mi várható az építési beruházások piacán a fentiek eredményeként? Az utóbbi évek lassulása után felfuthat az új lakások építése, illetve eltolódhat a nagyobb méretű lakások irányába, mivel a CSOK feltételei meghatározzák a lakások minimális méretét is. Ez önmagában üdvözlendő lehet, mivel eddig az ingatlanárak növekedése ellenére nem akart beindulni az ingatlanok építése az alacsony megtérülés miatt. Az áfa ilyen mértékű csökkenése párosulva a CSOK támogatásaival azonban durva piactorzítást jelent a régebben épített lakások felújításával szemben. Ha ehhez hozzávesszük a lakások energetikai korszerűsítésére tervezett uniós forrás visszavonását, a lakásfelújítás lehetőségének CSOK-ból való kizárását és a műemlékvédelmi intézményrendszer "sikeres" legyengítését, akkor mélyebb elemzés nélkül is látható, hogy felújítás helyett az új építés irányába fogja eltolni a felhasználókat. De milyen hatásokkal is járhat ez pontosan?

Először is, új lakást hogy lehet építeni?

a) bontással: ez egyes esetekben elfogadható (városképbe nem illő, funkciójukat vesztett épületek, gyártelepek), viszont gyakrabban esnek áldozatul a város szövetébe beépült, sokszor értékes lakóépületek, mivel ezeknél a közművek, az utca, a tömegközlekedés, a szolgáltatások kiépítettsége mind-mind adott. A műemléki védettség a bontás alól felmentést jelenthet, de a fellazult védelem miatt manapság sokszor csak a homlokzat ússza meg (ld. Hercegprímás utcai hotel). A bontás minden esetben rengeteg építési hulladékkal jár, s környezeti mérlege csak akkor billenhet pozitív irányba, ha a régi épület energetikailag és funkcionálisan teljesen elavult. A kormány intézkedéseinek életbe lépésével sok olyan épületnél, ahol eddig a felújítás volt pénzügyileg megtérülő, most a bontás és helyette új építés lesz csábítóbb, ami számos kockázattal jár.

b) mezőgazdasági vagy érintetlen természeti területek beépítésével: azt talán nem kell magyarázni, hogy ennek milyen hátrányai vannak. Egy csökkenő lakosságú országban ahelyett, hogy a bőven rendelkezésre álló beépített területeken építenénk lakást, szűz területek belterületbe vonása csak nagyon indokolt esetben lehetne jogos. Mégis ez történik országszerte, mert elsőre olcsóbbnak tűnik, mint bezárt gyártelepek földjének megtisztítása és átalakítása lakóövezetté, valamint nem elhanyagolható szempont az emberek "kertvárosi idill" iránti vágya sem. Amikor aztán kiderül, hogy az új városrész távol esik mindentől, ezért távol vannak a szolgáltatások és emiatt felesleges közlekedési igények keletkeznek, amit tömegközlekedéssel nem lehet hatékonyan kielégíteni, akkor már késő.

A fenti folyamatokat erősítheti a 300 m2-es szabály és a CSOK új feltételei is: teljesen abszurd, hogy aki új építésű lakást vásárol (és van/lesz három gyereke), 4-szer annyi támogatást kap az államtól, mint aki használtat, és még engedélyeztetnie sem kell. És itt még nem is említettük, hogy mennyire túlhaladott és káros az ilyen típusú támogatás ahelyett, hogy ezt a pénzt bérbe adható lakások építésére fordítaná az állam, a bérleti díjakban érvényesítve a szociális, demográfiai és egyéb szempontokat: a lakástulajdon erősítésével a munkaerő mobilitása csökken, aminek éppen az ellenkezője lenne indokolt. A CSOK továbbá egyáltalán nincs tekintettel a szociális rászorultságra és az igénylő vagyoni helyzetére, a két év TB-jogviszony előírása pedig éppen azokat zárja ki, akik a legrászorultabbak, brutálisan mélyítve az eleve nagy társadalmi különbségeket.

A piac, mivel a kínálat korlátos, persze részben kompenzálhatja a támogatással segített építéseket: ha megnő az új építésű lakások iránti kereslet, akkor felmennek a telekárak is. Azt nehéz megmondani, hogy ez a bontást vagy a zöldmezős építkezéseket fogja erősíteni jobban, ám a régi épületek felújítását biztosan nem. A használt lakások ára ezzel párhuzamosan csökkenhet, így végső soron nehéz megmondani, mely társadalmi csoportok helyzetét javítja vagy rontja ez a folyamat.

Egy példa a IX. kerületből: bár a döntés még a nevezett intézkedések meghozása előtt születhetett, a sok helyen mintaprojektként idézett középső-ferencvárosi rehabilitáció következő részében a Balázs Béla utcában négy egymás melletti, korábban felújítandónak jelölt századfordulós bérházat ítéltek bontásra megfelelő befektető jelentkezése esetén (ld. a képen).

Forrás: Google Street View

Óvatosan becsülve is káosz várható a 300 m2 alatti épületek esetében, amit Koós Miklós bejegyzése nagyszerűen összefoglal: ezeknél az építkezéseknél elég lesz a bejelentés, viszont annak tartalma alapján nehéz lesz ellenőrizni, hogy a szabályoknak megfelelő épület készül-e, mert pl. az alaprajz nem része a beküldendő dokumentumoknak. A településrendezési, urbanisztikai szakma és a magyar jogrendszer arculcsapása az is, hogy a helyi építési szabályzatnak nem kell megfelelni: ha ez tényleg így lesz, akkor felkészülhetünk arra, hogy az olyan településeken, ahol például jól kidolgozott városrendezési szabályozással eddig figyeltek a harmonikus utcaképre, azt lerombolják majd a szabályok alól kibújó építkezések, nagyjából egy átlagos közel-keleti városképet eredményezve.

Összefoglalva: természetesen nem a nagyobb lakásra vágyóktól venném el a lehetőséget, ám az újlakás-építés irányába való túlzott orientáció sok környezeti kárt okozhat és tovább torzíthatja a magyar települések szerkezetét a szociális egyenlőtlenségek erősítése mellett. A 300 m2-es szabály pedig főleg kisvárosok, községek esetében változtatja szabályok nélküli játszótérré az épített környezetet.