Építkezési láz Budapesten: ész nélkül?

Ma már senkinek nem új hír, hogy a gazdasági válság elmúltával, a hitelezés újbóli megindulásával Budapesten felgyorsultak a lakás- és irodaépítkezések, és az elmúlt 1-2 évben ehhez számos állami beruházás is csatlakozott. 2016 végére egyre több projekt kerül nyilvánosságra, így egyre tisztább a kép arról, hogy a város mely részein számíthatunk jelentősebb építkezésekre. Ezeket áttekintve a konklúzió nagyon röviden kifejezve: a város nem látszik felkészültnek arra, hogy ezek elkészülése után hogyan is fog működni.

Ez a bejegyzés megpróbálja áttekinteni a legfontosabb beruházásokat és megbecsülni, hogy milyen hatással lesznek a városra. A gyűjtés nem teljes körű, pl. az ipari-logisztikai jellegű beruházásokat nem vizsgálja, de alkalmas arra, hogy általános képet kapjunk a helyzetről.

Nézzük tehát típusonként, mi vár Budapestre.

Lakások

2016-ban rengeteg új projekt indulását jelentették be, és a hitelezés mellett itt a CSOK is szerepet játszott a befektetési kedv fellendülésében. A legnagyobbak ezek közül ezret közelítő lakásszámmal a IX. kerületi City Home az egykori Közvágóhíd területén és a XI. kerületi, egyébként vegyes funkciójú BudaPart (a Kopaszi gát melletti 120 méteres magasházról elhíresült fejlesztés), de 500 lakás felett említhetjük még a Sasad Ligetet, a Budai Bolerót (mindkettő XI. kerület), a Corvin Atriumot (VIII. kerület), a Metrodom Panorámát Újpesten (ami 17 emeletes, fákkal zöldített lakótornyaival került be a sajtóba) és a Metrodom Parkot Kőbányán.

Metrodom Panoráma, Újpest

Ezeken kívül rengeteg kisebb-nagyobb lakófunkciójú építkezés indult vagy indul hamarosan az egészen kicsitől a 3-400 lakásos terjedelemig. Ezek területi eloszlásáról elmondható, hogy elsősorban Angyalföldön koncentrálódnak, de sok kisebb léptékű foghíjtelek-beépítés zajlik a belvárosi kerületekben, és a XI. kerület sincs nagyon lemaradva.

Összességében Budapest összefüggően beépített területén kb. 8-10 ezer lakás építése várható 4-5 éven belül. Nem egyértelmű, hogy ez mennyivel növelheti a város lakosságát, és az ide költözők honnan érkeznek majd, de valamilyen átrendeződés biztosan lesz.

Elite Park, XI. kerület

Irodák

Az irodáknál a lakásokhoz hasonlóan van néhány megaprojekt, azaz 50 és 100 ezer m2 közötti irodaterületű fejlesztések: ide sorolhatók az Árpád híd metrómegállónál tervezett magasházak és a BudaPart mellett a Kelenföldön épülő Budapest One, a Telekom Népligetnél épülő irodaháza és a Corvin sétányt lezáró irodaépületek. Továbbra is kiemelkedő a Váci úti irodafolyosó szerepe, egyedül itt kb. 200 000 m2 átadása várható, de egyre fontosabbnak látszik Kelenföld, ahol hasonló mennyiségben épülnek irodák. Emellett néhány nagyobb sugárút mellett várhatók fejlesztések (Mill Park - Soroksári út, Hillside Offices - Alkotás út), így mindösszesen kb. 500 000 m2 irodát fognak átadni a következő 3-4 évben.

Az Árpád híd metrómegállónál tervezett fejlesztés

Összességében elmondható, hogy a lakás- és irodafejlesztések szinte kizárólag a budapesti rozsdaövezetbe esnek, vagyis a magántőke valójában igen nagy szerepet vállal ezeknek a területeknek az újjáélesztésében és a város kompaktabbá tételében.

Kereskedelmi fejlesztések

Ezekből most egyedül az Etele Plaza van napirenden, az Óbudára tervezett Aquincum Center nevű plázafejlesztésről kb. egy éve, a településrendezési szerződés aláírása óta nincs hír.

Állami beruházások

A korábbiakkal szemben nagyon sok állami beruházás kezdődött vagy kezdődik el. Ide tartozik a Dagály Úszópalota, a Liget Budapest projekt keretében tervezett múzeumok, a Közszolgálati Egyetem új épületei, de az Operaház műhelybázisa, a Sorsok Háza, a Bionikai Innovációs Központ és a MűPa melletti konferenciaközpont is.

A Közszolgálati Egyetem új épületei az Orczy-kert Nagyvárad tér felőli oldalán

Eközben az olyan kevésbé ismert (bár feltehetően kisebb forgalmat vonzó) nyalánkságokról még szót sem ejtettünk, mint a Kispesti Utánpótlás Centrum (a FŐKERT egykori, parkszerű telephelyén) vagy az úszó vb-hez kapcsolódó újpesti felkészülési központ az újpesti TESCO közelében a Duna gátja mellett.

Ezekkel kapcsolatban azt a szomorú megállapítást kell tegyük, hogy míg a magánberuházások szinte mind barnamezős beruházásnak tekinthetők, az állami beruházások szinte kivétel nélkül valamilyen zöldterületen vagy annak közelében valósulnak meg. Ellenpéldaként az Operaház műhelybázisát és a Sorsok Házát említhetjük, amelyek klasszikus barnamezős hasznosítások - igaz, utóbbi épület megnyitásának dátuma máig ismeretlen.

Mivel jár mindez?

Térképen áttekintve a következő kép tárul elénk. (Feketével láthatók a metró-, bordóval a vasútvonalak, és különböző színekkel az eltérő funkciójú és nagyságú fejlesztések.)



Vagyis a Váci út már korábban is meglévő dominanciája mellett nagyon hangsúlyos tengely rajzolódik ki körülbelül a Gazdagrét-Rákóczi híd-Orczy tér tengelyen. Ezzel nem is a konkrét elhelyezkedés a fő probléma, mert ahogy említettem, a fejlesztések nagy része a barnamezős zónában zajlik, sűrűsödik a város, ami általában megkönnyíti a város működését, csökken a helyváltoztatási igény, gazdaságosabb a közművek építése, stb. A harmonikus működést az is elősegíti, hogy nincsenek kialakulóban nagyon egyfunkciós városnegyedek. Bár a Váci úti irodafolyosó ilyennek látszik, éppen ezen a környéken van a legtöbb lakásfejlesztés, csak néhány utcával beljebb. Ugyanígy jól kiegészítik egymást a IX. és a XI. kerület iroda- és lakásfejlesztései: Ferencvárosban a Duna-part az irodáké és a kultúráé, míg a parttól távolabb levő részeken lakások épülnek, Kelenföldön pedig még vegyesebb a kép.

Ha a városképet nézzük, leginkább azok az új épületek lesznek feltűnőek, amik kiemelt helyen vannak. Így pl. a Fradi-stadion elé épülő Telekom-székház, a város nyugati kapujánál épülő Budapest One, de még inkább az új magasházak az Árpád hídnál és a Kopaszi gátnál, a MűPa melletti konferenciaközpont, illetve a Ligetbe tervezett új múzeumok. Míg a legtöbb irodaház építészeti minősége legalábbis szokványos, az állami beruházások próbáltak magasabb színvonalat belőni a tervpályázatokkal, ami láthatóan csökkenőben van a továbbtervezés során (ld. a Nemzeti Galéria eltűnő pagodatetőit - feltéve ha nem sodorja el az egész projektet a népharag).

A fejlesztések területi eloszlása tehát relatíve jónak mondható, a város közlekedésére tett hatás viszont várhatóan jóval problémásabb lesz. Egyrészt van egy OTÉK nevű jogszabály Magyarországon, ami előírja, hogy minden új lakáshoz épüljön egy parkoló, és irodaházaknál is jelentős számú parkolóhelyet ír elő, mintegy alapértelmezettnek tekintve, hogy közlekedni autóval kell (mellesleg ez így országos és uniós szintű stratégiákkal is szöges ellentétben áll). Bár a gigaprojektek közül több is fontos közlekedési csomópontok közelébe települ (Népliget, Kelenföld állomás, Árpád híd metróállomás), az új építések egy része (ez a bizonyos Gazdagrét-Orczy tér tengely) közösségi közlekedéssel kifejezetten rosszul ellátott területen lesz, ami nagyon komoly terhet fog róni a városra, ha addig nem történik e téren valamilyen változás.

Miközben Budapesten 2016-ra infarktus közeli állapotba került számos közút és a metróközlekedés megbízhatósága is válságba került, jelenleg nagyon nem látszik felkészültnek a városvezetés arra, hogy ennél nagyobb forgalmat gond nélkül kezeljen.
A terhek kisebb fokú enyhítésén segíthetne akár az is, ha tovább nő a bicikli népszerűsége, de ez sem független a városvezetéstől, amelyik, mondjuk úgy, nem 100%-ig elkötelezett a legolcsóbban fejleszthető közlekedési mód felé. Miközben a felsorolt fejlesztések közül sok van a Duna közelében, ezért könnyű lenne őket két keréken megközelíteni, de a városon belüli Duna-parti kerékpározás feltételei csak nem akarnak javulni.

A közlekedés ugyanakkor csak a tünete annak, mennyire nincs végiggondolva az, hogy milyen irányban fejlődjön a város. Dokumentumok természetesen vannak, de a konkrét fejlesztések jelentős része valahogy mégsem ezekre épít. Tucatjával születnek építési engedélyek anélkül, hogy az adott beépítés városba illesztésén bármely illetékes elgondolkodott volna. És bár a beruházók egyre inkább szeretik zöldíteni projektjeiket (kommunikációban és/vagy tettekben), összességében nagyon kevés látszik abból, hogyan készül fel a város bármilyen értelemben a jövőre.

Tegyük hozzá, Budapest tényleg nincs könnyű helyzetben: az utóbbi években majdnem felére csökkent a fővárosi költségvetés, a kormány pedig ad hoc módon valósít meg fejlesztéseket a városon belül jelentős összegekből, ugyanakkor a szükséges fejlesztésekre nem biztosít forrást. Mindez azonban kifejezetten komikusnak hat, amikor a város és az ország vezetése elméletileg egy kézben van.

Bár nem minden szempontból jogos Bécshez hasonlítani magunkat, azért néha érdemes figyelni arra, ami ott folyik. Például hogy metróvonal van már ott is, ahol még csak most kezdődik a fejlesztés (Seestadt Aspern), vagy hogy a közösségi közlekedés és a kerékpározás fejlesztésével tíz év alatt majdnem a felére csökkent a városban autóval megtett utak aránya (43%-ról 27%-ra). A cél tehát már megvan. Most már csak meg kéne valósítani.

Forgalomcsillapítási hírmorzsák karácsonyra

Közeledik 2016 vége, Budapest fuldoklik a szmogban, és mintha már senki nem venné komolyan, hogy ennek nem feltétlenül kell így lennie. Üdítő élmény ilyenkor olyan híreket olvasni, ami ha csak egészen apró mértékben, de mégis az emberközpontúság felé mozdíthatja el a várost:

1. Forgalomlassító küszöböt (gyk fekvőrendőrt) telepítenek végre az újlipótvárosi Radnóti és a Tátra utcák sarkára. A Totalcar is megénekelte már azt a kálváriát, ami a környék egyes kereszteződéseiben folyik: folyamatosak a balesetek az elsőbbség meg nem adása miatt. A fizikai forgalomcsillapítás ebben mindig gyógyír tud lenni, így nagyon örömteli a küszöb megépítése. Ennél persze jóval többet kellene tenni itt, de első lépésnek jó lesz.

2. Az erzsébetvárosi képviselőtestület egyik előterjesztésében azt olvashatjuk, hogy 30 millió forintot szánnak a kerületi költségvetésből a Kazinczy utcába kihelyezendő süllyedő bójára. A részletek még nem ismertek, de az intézkedés válasz lehet arra a több éve tartó aláírásgyűjtésre, amelyben a Kazinczy utca forgalomcsillapítását követelik immár több mint 3000-en. Bármi is történik pontosan, az mindenképpen megváltás az ott lakóknak és bárkinek, aki a Kazinczy utcán szeretne végigsétálni anélkül, hogy egy taxi súrolná a kabátját.

Ilyen is lehet a Kazinczy utca? (a kép egy ideiglenes rendezvény idején készült) Forrás: Kazinczy utca Facebook oldal

3. Egy december 17-i kormányhatározat, ami elsősorban egyes Kossuth téri épületek (Néprajzi Múzeum/Kúria, Földművelésügyi Minisztérium) felújításáról szól, "közlekedési hatástanulmány és koncepcióterv elkészítését" rendeli el "a Vértanúk tere gyalogos prioritású átalakítása érdekében". Ha valami, akkor ez igazán időszerű ott: nagy előrelépés volt a Kossuth tér forgalommentesítése, de igen nagy a kontraszt, ha valaki ebbe az irányba hagyja el a teret. Ráadásul ez a fő vizuális és fizikai kapcsolat is a Szabadság tér felé, tehát mindenképpen fejlesztésért kiált.

A Vértanúk tere most, műemléki beton terelőelemmel és táblaerdővel

+1 Eközben csendben épül a Moszkva sétány, vagyis az úszó vébé apropóján létesülő gyalogos-kerékpáros sétány a Duna partján, egyelőre a Dráva utca és az Árpád híd között. A hírekbe sajnos nem pozitív értelemben került be ez az - egyébként üdvözlendő - fejlesztés, ugyanis a gyors és átgondolatlan tervezés miatt komoly veszteséget szenvedett az idáig viszonylag érintetlen Duna-part faállománya. Még nem tudni, pótolják-e a helyszínen az elpusztult fákat. Egyelőre föld- és kőkupacok várják az erre járót, de 2017 elején még visszatérünk ide.

Budapest rejtett ösvényein jártam

A túra, amelyen részt vettünk, kifejezetten olyan helyeket szemelt ki úti célul, ahol egy átlagos városlakó nem nagyon fordul meg. Nem tudom, hányan voltak már csináld magad közösségi bicikliszerelő műhelyben. Nyilván nagyra értékeljük, ha egy hozzáértő ember megszereli a kétkerekűnket, ha épp szükség van rá, de itt arról van szó, hogy bárki belekóstolhat a defektjavítástól a kerék-centrírozásig abba, hogy milyen az, amikor mi magunk vagyunk képesek megoldani egy problémát. Nem mellesleg másokkal együtt, közösséget alkotva, és ez a lényeg.

A pincében levő műhely hűvöse után a forró aszfalton kerekezünk egy másik speciális célpont felé, ahol ismét némi menedéket kaphatunk a hőség elől: ez a GrundKert zöld oázisa, Budapest számos közösségi kertje közül az egyik. A kopott józsefvárosi utcák között megbújó kert titkait egy beszédes tag mutatja be. Történetük elég kalandos, mivel a kertnek átengedett telekről eddig mindig kiderült 1-2 éven belül, hogy mégiscsak egy építkezés útjában áll, így a tagoknak hozzá kellett szokniuk ahhoz, hogy kertjük bizonyos időközönként elköltözik. Ennek ellenére nagy lelkesedéssel csaptak bele a kertészkedésbe új helyükön is, de a barkácsolástól sem ijednek meg: a kertben készült már komposzt WC és napaszaló is, mindkettőnek nagy hasznát veszik.

Harmadik állomásunk egy olyan hely volt, ami bolt és közösségi hely egyszerre. A Szatyorbolt célja, hogy az oda betérőket olyan ennivalóval lássa el, ami közeli termelőktől származik, megbízható forrásból, lehetőleg vegyszermentes gazdálkodásból. De az árusításon kívül mindenféle foglalkozások is vannak itt a lekvárbefőzéstől az ökopszichológáig. Mindezek mára egy igazi közösséget gyűjtöttek a bolt köré, melynek tagjai például minden májusban együtt ünneplik a Szatyor születésnapját. [ide még kéne 1-2 mondat]

Még hallgattuk volna a házigazdák meséit, a madarak énekét a kertben, de ezúttal ennyi fért ebbe a városi kalandtúrába. Kíváncsian várjuk a szervező csapat következő ajánlatát a város értékeinek felfedezésére.

Liget-projekt és kapcsolódó ötletelések: ki nyerhet vele?

Lassan három éve folyik a Liget Budapest, avagy Múzeumnegyed, és az ehhez kimondva vagy kimondatlanul kapcsolódó egyéb ötletek, projektek előkészítése, kommunikációja. Nehéz helyzetben vannak ilyenkor a várossal, építészettel, urbanisztikával foglalkozó szakemberek, hiszen a túlfűtött politikai helyzetben sokszor nem szakmai alapon születnek döntések, másrészt a döntésekről szóló véleményeknél gyakran egy fekete-fehér dichotómiára egyszerűsödnek az érvek, miközben ez ennél jóval bonyolultabb. Természetesen az urbanisztikában nem lehet elmenni amellett, hogy milyen egy fejlesztés társadalmi beágyazottsága, tehát ilyen szempontból is értékelni fogom a projektet.

Lássuk röviden, mi is történt eddig. Egy viszonylag komolytalannak bizonyult kezdeti kitérő után (Andrássy út mint korzó és múzeumnegyed, by L. Simon) kiszemelődött a Városliget területe bizonyos múzeumok, szám szerint öt épület (Nemzeti Galéria, Néprajzi Múzeum, Zene Háza, Építészeti Múzeum, Fotómúzeum) számára. Az ötletpályázat körüli bojkottok azért jelezték, hogy itt bizonyos szabályokat nem igazán tisztelt a kormány - fájóan hiányzott egy kezdeti társadalmi párbeszéd a koncepcióról -, ennek ellenére tovább haladt a dolog. A projektről egyébként akkor kezdett látszani, hogy nem teljesen blöff, amikor kiírták a nemzetközi tervpályázatot, ezzel egyébként egy kissé gyengítve az ellenzők érveit (a tervpályázat az ugye olyan európai dolog). Ami ezután jött (az Építészeti és a Fotómúzeum kimúlása), az pedig akár kimondva is erősíthette volna a projekt demokratikus mivoltát, de egyrészt mindenféle hivatalos indoklás nélkül tűnt el ez a két épület a tervből (inkább az összeesküvés-elméleteknek adva táptalajt), másrészt elvileg csak későbbre halasztották a a megépítésüket, de ez csak amolyan udvariaskodás volt.

Ez nem lesz - ellenben a Néprajzi Múzeum ide kerülhet. Forrás: nol.hu

A módosulások valódi okainak kimondatlansága egyébként igen káros és érthetetlen szokás. Talán megszokás, talán pökhendiség, de miért lenne szégyen, ha a közvélemény nyomására változna egy elképzelés? Ebben az az igazán szomorú, hogy valójában a hatalmon levők akár politikai tőkét is kovácsolhatnának abból, ha befogadnák a külső véleményeket - kár, hogy ők nem hisznek ebben.

Időközben lassan kiderült az is, hogy a projektre valóban azért van szükség, hogy bizonyos funkciók (Nemzeti Galéria) kikerülhessenek a budavári Királyi Palotából. Bár itt szintén hiányzik az átlátható előkészítés és a társadalmi párbeszéd, a leghangosabbnak bizonyuló ellenzéki érv ("az egész célja, hogy Orbán Viktor a Várba költözhessen") demagóg leegyszerűsítésével nem szerzett sok támogatót egy értelmes vitához.

Némi további sakkozás (a Néprajzi Múzeum eltolása és a Városligeti Színház beemelése a projektbe), valamint a Nemzeti Galériára és a Zene Házára vonatkozó tervek véglegesítése után 2015 decemberében megjelent a Liget zöldfelületi rendszerének tájépítészeti tervpályázata. Végigtekintve a kiírást, nem sok kifogást találni benne: a Liget mint közpark színvonalas felújítása a kritikusok egyik fő követelése volt, és a tervpályázat színvonala alapján ezzel nem is lesz probléma. A Liget projekt fő hibája persze nem is ez, hanem az új funkciók és az extra terhelés megjelenése. A parkrehabilitációs pályázat követelményei mindenesetre ezt az extra terhelést igyekeznek a lehető leghatékonyabban és a környezetet legkevésbé terhelő módon megszervezni: az átmenő közúti forgalom (Kós Károly sétány) és a felszíni parkolók megszüntetésével, egy Ligeten belüli elektromos midibuszrendszer felállításával, a tömegközlekedés fejlesztésével (ami kimerül egy új kisföldalatti-megállóban), az összes környező út kerékpárosbaráttá tételével és egy promenád kialakításával az 56-osok tere hosszában. Ettől még a tömegeknek a Ligetbe való koncentrálása azért okozhat problémákat, hiszen ezeknek az embereknek enniük, inniuk is kell, ami a szabályozási tervben megengedett kisebb épületek, pavilonok kényszerű szaporodását feltételezi - hiába bontják épp a jelenlegieket nagy buzgalommal.

Tervezett kerékpáros hálózat a Városligetben és a környékén
Forrás: Városliget parkrehabilitációs tervpályázat kiírás

Ami szintén szöget üt az ember fejébe, az az, hogy egy újabb nyilatkozat szerint a Kós Károly sétány lezárásának közlekedési feltétele a Szegedi úti felüljáró megépülése (a rákosrendezői "öröksorompó" helyén) - de ez nem része a projektnek. Így az a fura helyzet állhat elő, hogy megújul az egész Liget, de a közepén még egy ideig keresztülhajthatnak majd az autók.

Szintén újdonság a Néprajzi Múzeum új tervpályázati kiírása, amiben kijelölik a leendő múzeum új helyét, mégpedig az 56-os emlékműnél, illetve "a körül", hiszen a szabályozás szerint egy 50 méter széles, 15 méter magas lyukat kell kihagyni a meglévő emlékműnek, de mellette, illetve fölötte lehet építkezni, megelőlegezve így egy lapos diadalívre hasonlító Néprajzit a Városligeti fasor végében - némi konkurenciát teremtve az Andrássy út-Hősök tere tengelynek.

Míg a tervpályázaton indulni szándékozók serényen csiszolgatják pályaműveiket, az ötletelés folytatódik, továbbra is nagyrészt a kulisszák mögött. Ennek legújabb eleme az úgynevezett Liget 2, azaz a Nyugati pályaudvar mögötti sínek lefedésével kialakítandó, egészen a Dózsa György útig húzódó park, amelyet szintén a kormánynak volt szerencséje bejelenteni (a Déli pályaudvar parkká változtatásának tervével együtt). A bejelentés színvonalát mutatja a mindenféle realitást nélkülöző, a területen ültetendő "egymillió fa" ígérete (amiről később kiderült, hogy az összes magyarországi kihasználatlan MÁV területre ültethető fák számát jelöli). Érdekes fordulat, hogy a Liget 2 alapötlete, ami olyan szereplőkhöz köthető, mint Demján Sándor ingatlanberuházó, Finta József építész és a Levegő Munkacsoport, felkaroltatott a hatalom által, izmos választ kívánva adni a Liget projektre adott kritikákra. Hiszen - bár a zöldfelület hivatalosan nőni fog a Városligetben is - ez a parkdömping elvileg minden "faölelő" száját betömi majd...

Ez ebben a formában nyilván nem igaz, de élhetünk a gyanúval, hogy az ötlet a Liget projektet ért kritikák hatására jött létre. És persze lehet találgatni, hogy ez a figyelemeltereléses-nagyberuházásígérgető propaganda újabb eleme-e, vagy csak egy jó ötlet felkarolása, ami jól megy a múzeumnegyed-elképzeléshez.

Park am Gleisdreieck, Berlin. Forrás: schoenes.berlin

Hiszen maga a sínek helyén park elképzelés viszonylag elterjedt a világon, elég csak az etalonná vált new york-i High Line-ra vagy a berlini Park am Gleisdreieckre gondolni: mindkettő egykori vasútvonal helyén vagy vasúti területen jött létre, nagyon sikeres és előremutató projektek. Ilyenformán tehát a Liget 2 kvázi kompenzálhatja a Városligetet érő negatív hatásokat, amennyiben növeli a környéken elérhető zöldfelületet, ám nem tudja enyhíteni az új intézmények által jelentett plusz terhelést: ezt csak akkor tehetné meg, ha valamelyik új múzeum itt jönne létre.

Madrid Rio. Forrás: spfaust.wordpress.com

De előképként feltűnhet a Madrid Rio nevű projekt is, ahol egy folyó menti autópályát temettek a föld alá, hogy a felszínen parkot, gyaloghidakat, bicikliutakat hozzanak létre. A végeredmény impozáns lett, az ára viszont igen borsosnak bizonyult: összesen 5 milliárd eurót (kb. 1500 milliárd forintot) költöttek rá a város lakói, aminek az adósságait még hosszú ideig fogják nyögni. A Liget 2 esetében a vasúti sínek lefedése szintén okozhat előre nem látható költségnövekedést. A kérdés tehát nem úgy vetődik fel, hogy kell-e a Liget 2, hanem úgy, hogy biztosan van nekünk pénzünk a múzeumnegyedre, a Vár felújítására, a Liget 2-re, az olimpiára, és a többi csodás beruházásra így összességében? Ezek azok a befektetések, ami tényleg az emberek javára válik majd? Rengeteg kérdés merül fel, és ezek sokkal összetettebbek annál, hogy néhány hónap alatt, szűk körben el lehessen dönteni.

Szintén januári fejlemény a Liget fejlesztéséről (és az olimpiáról) szóló népszavazási kezdeményezés elmeszelése a Kúria által. Annak ellenére, hogy a népszavazást politikailag motivált és az "építkezést akadályozó" dolognak tüntetik fel a projekt támogatói, ez egy teljesen bevett és természetes eszköz tőlünk Nyugatra. Amikor az elvileg független bíróság arra hivatkozva fúrja meg a népszavazást, hogy a Liget fejlesztése nem fővárosi, hanem országos kompetencia, akkor a helyi demokrácia alapjait számolja fel. Azt mondja: a budapestiek nem dönthetnek egy városukban megvalósuló projektről, ezzel gyakorlatilag legitimálva azt az egyre gyakoribb jelenséget, hogy a kormány Budapest különböző pontjain pottyant le gigaprojekteket, semmibe véve a főváros fejlesztési koncepcióit vagy más helyi és szakmai érdekeket. Hiába kezdett bele tehát Budapest városfejlesztési kérdésekben egy színvonalas munkába pl. a Budapest 2030 program megalkotásával, ha valaki (a kormány) rendszeresen "belerondít" azokba, megnehezítve a város harmonikus fejlesztését. Persze amíg maga a főpolgármester is kocsmai stílusban ócsárolja a saját maga által korábban megszavazott koncepciót, addig nem kell csodálkoznunk azon, hogy más politikai szereplők sem veszik komolyan ezeket az anyagokat.

A változások tehát nem ördögtől valók, viszont csak akkor válhatnak társadalmilag elfogadottá, ha abba bevonják az embereket. A szűk kör által kitalált, a "népnek ajándékba adott" fejlesztések lealacsonyítják az állampolgárokat és olyan korokat idéznek, amikor a köz véleménye egyáltalán nem számított. Jó lenne, ha nem térnénk vissza ebbe az állapotba, és tényleg együtt találnánk ki, mit kezdünk azzal a hellyel, ahol élünk.

Újlakásáfa-csökkenés, 10+10 és egyéb kormányzati ötletrohamok: mi várhat Magyarország épületállományára?

Az előző év végén viharos gyorsasággal hozott meg a kormány több olyan rendelkezést, amely alapjaiban változtathatja meg a magyarországi építési beruházások dinamikáját és módját. És amire többen is felkapták a fejüket, nemcsak a szakmában, ugyanis számos végiggondolatlan, avagy végiggondolt, de szándékosan mellőzött szempont okozhat súlyos károkat a településképekben, környezetünkben, kulturális örökségünkben, az építéssel passzívan érintett felek jogaiban.

Röviden taglalnám, mik konkrétan ezek az intézkedések:

• az új lakások áfájának 27-ről 5%-ra való csökkentése és a CSOK új szabályai (10 MFt támogatás + 10 MFt kedvezményes hitel három gyerek és új építésű lakás esetén)
• 300 m2 alatti lakóépületnél az építési engedélyezés eltörlése és a helyi építési szabályzatnak való megfelelés alóli felmentés

Mi várható az építési beruházások piacán a fentiek eredményeként? Az utóbbi évek lassulása után felfuthat az új lakások építése, illetve eltolódhat a nagyobb méretű lakások irányába, mivel a CSOK feltételei meghatározzák a lakások minimális méretét is. Ez önmagában üdvözlendő lehet, mivel eddig az ingatlanárak növekedése ellenére nem akart beindulni az ingatlanok építése az alacsony megtérülés miatt. Az áfa ilyen mértékű csökkenése párosulva a CSOK támogatásaival azonban durva piactorzítást jelent a régebben épített lakások felújításával szemben. Ha ehhez hozzávesszük a lakások energetikai korszerűsítésére tervezett uniós forrás visszavonását, a lakásfelújítás lehetőségének CSOK-ból való kizárását és a műemlékvédelmi intézményrendszer "sikeres" legyengítését, akkor mélyebb elemzés nélkül is látható, hogy felújítás helyett az új építés irányába fogja eltolni a felhasználókat. De milyen hatásokkal is járhat ez pontosan?

Először is, új lakást hogy lehet építeni?

a) bontással: ez egyes esetekben elfogadható (városképbe nem illő, funkciójukat vesztett épületek, gyártelepek), viszont gyakrabban esnek áldozatul a város szövetébe beépült, sokszor értékes lakóépületek, mivel ezeknél a közművek, az utca, a tömegközlekedés, a szolgáltatások kiépítettsége mind-mind adott. A műemléki védettség a bontás alól felmentést jelenthet, de a fellazult védelem miatt manapság sokszor csak a homlokzat ússza meg (ld. Hercegprímás utcai hotel). A bontás minden esetben rengeteg építési hulladékkal jár, s környezeti mérlege csak akkor billenhet pozitív irányba, ha a régi épület energetikailag és funkcionálisan teljesen elavult. A kormány intézkedéseinek életbe lépésével sok olyan épületnél, ahol eddig a felújítás volt pénzügyileg megtérülő, most a bontás és helyette új építés lesz csábítóbb, ami számos kockázattal jár.

b) mezőgazdasági vagy érintetlen természeti területek beépítésével: azt talán nem kell magyarázni, hogy ennek milyen hátrányai vannak. Egy csökkenő lakosságú országban ahelyett, hogy a bőven rendelkezésre álló beépített területeken építenénk lakást, szűz területek belterületbe vonása csak nagyon indokolt esetben lehetne jogos. Mégis ez történik országszerte, mert elsőre olcsóbbnak tűnik, mint bezárt gyártelepek földjének megtisztítása és átalakítása lakóövezetté, valamint nem elhanyagolható szempont az emberek "kertvárosi idill" iránti vágya sem. Amikor aztán kiderül, hogy az új városrész távol esik mindentől, ezért távol vannak a szolgáltatások és emiatt felesleges közlekedési igények keletkeznek, amit tömegközlekedéssel nem lehet hatékonyan kielégíteni, akkor már késő.

A fenti folyamatokat erősítheti a 300 m2-es szabály és a CSOK új feltételei is: teljesen abszurd, hogy aki új építésű lakást vásárol (és van/lesz három gyereke), 4-szer annyi támogatást kap az államtól, mint aki használtat, és még engedélyeztetnie sem kell. És itt még nem is említettük, hogy mennyire túlhaladott és káros az ilyen típusú támogatás ahelyett, hogy ezt a pénzt bérbe adható lakások építésére fordítaná az állam, a bérleti díjakban érvényesítve a szociális, demográfiai és egyéb szempontokat: a lakástulajdon erősítésével a munkaerő mobilitása csökken, aminek éppen az ellenkezője lenne indokolt. A CSOK továbbá egyáltalán nincs tekintettel a szociális rászorultságra és az igénylő vagyoni helyzetére, a két év TB-jogviszony előírása pedig éppen azokat zárja ki, akik a legrászorultabbak, brutálisan mélyítve az eleve nagy társadalmi különbségeket.

A piac, mivel a kínálat korlátos, persze részben kompenzálhatja a támogatással segített építéseket: ha megnő az új építésű lakások iránti kereslet, akkor felmennek a telekárak is. Azt nehéz megmondani, hogy ez a bontást vagy a zöldmezős építkezéseket fogja erősíteni jobban, ám a régi épületek felújítását biztosan nem. A használt lakások ára ezzel párhuzamosan csökkenhet, így végső soron nehéz megmondani, mely társadalmi csoportok helyzetét javítja vagy rontja ez a folyamat.

Egy példa a IX. kerületből: bár a döntés még a nevezett intézkedések meghozása előtt születhetett, a sok helyen mintaprojektként idézett középső-ferencvárosi rehabilitáció következő részében a Balázs Béla utcában négy egymás melletti, korábban felújítandónak jelölt századfordulós bérházat ítéltek bontásra megfelelő befektető jelentkezése esetén (ld. a képen).

Forrás: Google Street View

Óvatosan becsülve is káosz várható a 300 m2 alatti épületek esetében, amit Koós Miklós bejegyzése nagyszerűen összefoglal: ezeknél az építkezéseknél elég lesz a bejelentés, viszont annak tartalma alapján nehéz lesz ellenőrizni, hogy a szabályoknak megfelelő épület készül-e, mert pl. az alaprajz nem része a beküldendő dokumentumoknak. A településrendezési, urbanisztikai szakma és a magyar jogrendszer arculcsapása az is, hogy a helyi építési szabályzatnak nem kell megfelelni: ha ez tényleg így lesz, akkor felkészülhetünk arra, hogy az olyan településeken, ahol például jól kidolgozott városrendezési szabályozással eddig figyeltek a harmonikus utcaképre, azt lerombolják majd a szabályok alól kibújó építkezések, nagyjából egy átlagos közel-keleti városképet eredményezve.

Összefoglalva: természetesen nem a nagyobb lakásra vágyóktól venném el a lehetőséget, ám az újlakás-építés irányába való túlzott orientáció sok környezeti kárt okozhat és tovább torzíthatja a magyar települések szerkezetét a szociális egyenlőtlenségek erősítése mellett. A 300 m2-es szabály pedig főleg kisvárosok, községek esetében változtatja szabályok nélküli játszótérré az épített környezetet.